As novas regras do IVA da construção têm gerado muitas dúvidas, havendo duas questões centrais: a aplicação da taxa reduzida de IVA à construção nova e a inversão do IVA. Esta última tem sofrido várias alterações nos últimos meses, criando incerteza nas empresas. Para tornar tudo ainda mais complicado, acabou de ser publicada, no passado dia 5/11, mais uma mudança nas normas com a Lei 65/2026.
À primeira vista, parece ser uma lei acerca da comercialização de combustíveis, mas a mesma também altera a regra da inversão do IVA na construção. Como assim?

Inversão do IVA: Quem entrega ao Estado é o adquirente

Pelo facto de ser um setor onde há tradicionalmente grande evasão fiscal, há vários anos que, na construção civil, é aplicada a regra da “inversão do sujeito passivo”. Na prática, em vez de ser o vendedor a cobrar o IVA e a entregá-lo ao Estado, a fatura é emitida sem IVA, cabendo ao comprador a obrigação de liquidar e entregar o IVA ao Estado. Inicialmente, a dúvida era apenas se se tratava ou não de um serviço de construção civil. Porém, com a entrada em vigor do Pacote Fiscal da Habitação, tudo se complicou.

A questão do alvará para determinar a inversão

Conforme analisámos na Revista Gerente (ano 18, n.º 22, pág. 3), com as novas regras, apenas se aplica a inversão do IVA se o prestador de serviços possuir um alvará ou certificado de empreitada. Mesmo que seja um serviço de construção civil, se não houver alvará, a cobrança de IVA segue a regra normal. Ora, tal obriga a uma verificação constante de se uma dada empresa possui ou não alvará, para realizar o enquadramento correto.

Inversão também para quem não deduz IVA: Verba nova

Outra grande novidade que surgiu com o Pacote Fiscal da Habitação consistiu no alargamento da inversão de IVA. Antigamente, a inversão apenas se aplicava se o adquirente tivesse sede ou estabelecimento estável em Portugal e praticasse operações que conferissem direito à dedução parcial ou total do IVA. Com as regras do Pacote Fiscal da Habitação, passou a haver inversão também para os adquirentes que não deduzem IVA, sempre que fosse aplicada a nova taxa reduzida de IVA da construção.

Inversão passa a abranger mais casos

Com a nova lei, volta a haver uma alteração: a inversão do IVA passa a abranger todas as obras de remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição de bens imóveis, em regime de empreitada ou subempreitada, independentemente de estarem ou não abrangidas pela nova verba relativa à taxa reduzida de IVA na construção e sem qualquer requisito em termos de dedução de IVA por parte do adquirente.

Nova regra pode originar pagamentos de IVA em dobro

Em face desta alteração, há muito mais casos em que será o adquirente que fica com a obrigação de entregar o IVA ao Estado. Se houver um erro e a fatura vier com IVA, o adquirente vai acabar por pagar o IVA em dobro, pagando-o primeiramente ao prestador do serviço e depois ao Estado quando a situação for detetada pelas Finanças.

Quando entra em vigor: Lei tem o texto incompleto

Para tornar ainda mais confusa esta situação, não se sabe ao certo quando a nova regra irá produzir efeitos, pois o texto da lei está incompleto. No último artigo da lei, estabelece-se que a nova lei se aplica “às aquisições de serviços de construção civil, em regime de empreitada ou subempreitada, cuja exigibilidade do imposto”, mas sem indicar qualquer data. Espera-se que seja publicada uma retificação à lei para que seja conhecida a data de produção de efeitos.

Para efetuar download da nova lei, clique no link abaixo: