Um novo acórdão do Tribunal Constitucional (nº348/2025) vai obrigar as Finanças a devolver milhares de euros de IRS. Em causa, está a determinação do valor de venda do imóvel no cálculo das mais-valias que as Finanças realizavam até final de 2014 com base nas regras do Código do IRS na altura.
Vendeu imóvel por 150 mil euros: Finanças calcularam 350 mil…
Tudo começou com um contribuinte de Leiria que vendeu um imóvel por 150 mil euros em 2006. Contudo, após a declaração de IRS, as Finanças corrigiram o imposto a pagar sobre as mais-valias pois recalcularam o valor de venda para 350 mil euros. Porquê?
Valor real de venda ou valor sujeito a IMT?
Quando se adquire um imóvel com um preço abaixo do Valor Patrimonial Tributário (o valor pelo qual está registado nas Finanças), o comprador paga sempre o IMT sobre esse valor. Na prática, o VPT é considerado a referência do preço do imóvel. Ora, até final de 2014, as Finanças também utilizavam o VPT para calcular as mais-valias, sem haver hipótese de contestação.
Mesmo com provas bancárias, contribuinte foi obrigado a pagar!
Assim, apesar de ter apresentado provas bancárias de que tinha efetivamente recebido apenas 150 mil euros pela venda do imóvel, as Finanças mantiveram o seu cálculo com base no VPT de 350 mil euros. Na prática, o contribuinte foi obrigado a pagar milhares de euros a mais!
Tribunal Constitucional anulou esta norma
Finanças vão ter de rever todos os processos até 2014
Contudo, agora, o novo acórdão do Tribunal Constitucional anulou esta norma que vigorou no Código do IRS até final de 2014. Para o Tribunal, deve prevalecer o valor real da venda e não o valor calculado. Tratando-se de uma “inconstitucionalidade com força obrigatória geral”, as Finanças terão de rever todos os processos até 2014, reembolsando os contribuintes abrangidos.
Quem vai receber o reembolso de IRS?
É de salientar que tal não se aplica a todos os contribuintes. Só será devolvido IRS a quem vendeu um imóvel até 2014, por um preço abaixo do VPT e que tenha provas consistentes de que foi mesmo esse o valor que recebeu com a venda. Nesse caso, a declaração de IRS será recalculada, apurando-se o imposto pago a mais.
E as liquidações de IRS a partir de 2015?
Esta situação não se aplica para vendas de imóveis a partir de 2015, uma vez que nessa altura o Código do IRS foi alterado, estipulando que deve prevalecer o valor real da venda (o valor da contraprestação paga).
Como se calculam as mais-valias de imóveis em sede IRS?
As respostas no Curso Online – Impostos no Imobiliário
Numa altura em que decorre a entrega da declaração Modelo 3 de IRS surgem dúvidas relativamente ao cálculo das mais-valias em sede de IRS. Assim, é importante conhecer as regras. Para tal, os assinantes da Revista Gerente com o Pacote Premium tem acesso ao Curso Online – Impostos no Imobiliário onde, no Módulo 6 analisamos as mais-valias. Para além das vendas tradicionais, também são abordadas situações especiais como a cedência de posição do contrato de promessa de compra e venda a qual se tem tornado bastante popular junto dos investidores.
