Já foi publicado o novo Pacote Fiscal da Habitação (Decreto-Lei 97/2026) que altera várias normas fiscais, sendo que as duas medidas mais emblemáticas são a taxa de 10% de IRS nos arrendamentos e a aplicação da taxa reduzida de IVA (6% no Continente) na construção nova e na reabilitação (sem restrições de zonas).

Atenção às datas para usufruir da taxa reduzida!

Apesar do Decreto-Lei ter sido publicado a 20/5, a aplicação da taxa reduzida de IVA tem efeitos retroativos para o IVA que seja exigível a partir de 1 de janeiro deste ano. Porém, só são abrangidas as obras em que a iniciativa procedimental tenha sido iniciada entre 25/09/2025 e 31/12/2029.

O que é a iniciativa procedimental?

O Decreto-Lei esclarece o que é este conceito, pois o mesmo varia conforme o tipo de obra. Assim, em regra, a data da iniciativa procedimental é:

• Nos casos de obras sujeitas a licenciamento, a data da apresentação do pedido de licenciamento;
• No caso de obras objeto de comunicação prévia, a data da apresentação da comunicação prévia.

Se se tratar de obras isentas de controlo, a data será a da apresentação do parecer prévio ou da informação sobre o início dos trabalhos.

Exemplo prático

Imaginemos que uma empresa está a construir uma moradia, tendo contratado outra empresa para realizar a empreitada, que ainda não está concluída. O pedido de licenciamento foi efetuado em janeiro de 2025. Apesar da moradia só ficar pronta após a publicação do Decreto-Lei, a empresa não terá direito a beneficiar da taxa reduzida de IVA, pois o pedido de licenciamento deu entrada antes da referida data limite de 25/09/2025.

Se tem direito, pode proceder à regularização

Por seu turno, as empresas que têm direito à taxa reduzida de IVA (por ex., em que a comunicação prévia foi realizada em outubro de 2025) já entregaram IVA ao Estado com base na taxa normal (23% no Continente), pelo que têm direito à diferença entre as duas taxas de IVA. Para tal, poderão realizar a regularização no trimestre seguinte à entrada em vigor do Decreto-Lei, ou seja, a partir de 1 de julho.

E os particulares quando vão pedir o reembolso?
Conheça a resposta na Revista Gerente

No caso do reembolso do IVA, referente à diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida, aplicável à autoconstrução realizada por particulares, a data de regularização é diferente. Para além disso, há um pormenor importante, relativamente à contagem de prazos para beneficiar desta medida.
Assim, num dos próximos número da Revista Gerente vamos indicar essa data, bem como analisar as regras de regularização do IVA da construção.

Para efetuar download do documento, clique no link abaixo:

  Decreto-Lei 97/2026 - Pacote Fiscal da Habitação (531,2 KiB)